Gaetano Fiscelli
- 19. Nov.
- 6 Min. Lesezeit

Grundgut Quartalskompass: Immobilienmarktbericht Q3 2023

Detaillierte Einblicke und Analysen des aktuellen Schweizer Immobilienmarktes

In dieser Ausgabe unseres "Grundgut Quartalskompasses" bieten wir Ihnen einen tiefgreifenden Einblick in die aktuellen Entwicklungen und Trends des Schweizer Immobilienmarktes für das dritte Quartal 2023. Unser Bericht umfasst eine detaillierte Betrachtung der geldpolitischen Entscheidungen der Schweizerischen Nationalbank (SNB), der aktuellen Hypothekarzinsen und der Preisentwicklungen in verschiedenen Immobiliensegmenten.

SNB-Geldpolitik und Hypothekarzins-Prognosen

Die SNB-Geldpolitik im dritten Quartal 2023 1)

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat entschieden, den Leitzins bei 1,75% zu belassen, um der anhaltenden Inflation entgegenzuwirken. Obwohl die Inflation in den letzten Monaten gesunken ist, hält es die SNB für möglich, dass weitere Massnahmen erforderlich sein könnten, um die Preisstabilität mittelfristig zu sichern. Die SNB wird die Inflationsentwicklung in den kommenden Monaten genau verfolgen und ist bereit, am Devisenmarkt zu intervenieren, wobei der Fokus auf dem Verkauf von Devisen liegt.

Für Banken bleibt die Verzinsung ihrer Sichtguthaben bei der SNB bis zu einer bestimmten Grenze bei 1,75%. Guthaben, die diese Grenze überschreiten, werden zu 1,25% verzinst. Die Inflation ist auf 1,6% im August gefallen, vor allem durch geringere Preissteigerungen bei Importgütern.

Die Inflationsprognose der SNB basiert auf der Annahme, dass der Leitzins während des gesamten Prognosezeitraums bei 1,75% bleibt. Die Prognose für 2023 und 2024 liegt bei durchschnittlich 2,2%, für 2025 bei 1,9%, was nahe an der Preisstabilität ist. Während die Weltwirtschaft im zweiten Quartal moderat gewachsen ist, bleibt die Inflation global über den Zielwerten, aber es wird erwartet, dass sie mittelfristig sinkt.

Die Schweizer Wirtschaft stagnierte im zweiten Quartal, trotz solidem Wachstum im Dienstleistungssektor und einer robusten Arbeitsmarktsituation. Für das Gesamtjahr wird ein Wachstum von rund 1% erwartet, allerdings mit leichten Anstiegen bei der Arbeitslosigkeit. Die Aussichten sind jedoch von Unsicherheiten und Risiken geprägt, insbesondere von der Möglichkeit einer konjunkturellen Abschwächung im Ausland.

Am Hypothekar- und Immobilienmarkt hat sich die Dynamik verringert, die Anfälligkeiten in diesen Bereichen bestehen jedoch weiterhin.

Aktuelle Hypothekarzinsen im Kontext der SNB-Geldpolitik 2)

Die Zinsen für Hypotheken in der Schweiz sind momentan am Sinken, was teilweise mit den Entscheidungen der Schweizerischen Nationalbank (SNB) zusammenhängt. Die SNB hat ihren wichtigsten Zinssatz bei 1,75% gelassen. Diese Entscheidung beeinflusst die Hypothekenzinsen, weil die Zinsen für Hypotheken oft den Trends der Zentralbank folgen.

Auf der Webseite hypotheke.ch (Stand: 19.11.2023) sieht man, dass die durchschnittlichen Zinsen für Hypotheken mit verschiedenen Laufzeiten gefallen sind. Für eine 10-jährige Festhypothek liegt der Durchschnittszinssatz jetzt bei 2,44%. Für eine 5-jährige Festhypothek ist er 2,29%, und für eine 3-jährige Festhypothek ist er ebenfalls 2,29%. Diese Zahlen zeigen, dass es gerade günstiger wird, ein Haus oder eine Wohnung zu finanzieren.

Die Entscheidung der SNB, die Zinsen nicht zu erhöhen, und der Rückgang der Inflationsrate, können dazu führen, dass die Hypothekenzinsen niedrig bleiben oder sogar weiter fallen. Das ist eine gute Nachricht für Leute, die ein Haus kaufen oder ihre Hypothek erneuern wollen.

Es ist aber wichtig zu wissen, dass die Hypothekenzinsen von vielen Dingen beeinflusst werden, nicht nur von der SNB. Dazu gehören die allgemeine Wirtschaftslage und wie die Banken das Risiko einschätzen. Die aktuellen Zinsen sind eine Chance für Leute, die in Immobilien investieren wollen, aber man sollte immer auch die eigene finanzielle Situation und die Wirtschaft im Auge behalten.

Kurz gesagt, die Entscheidungen der SNB haben einen grossen Einfluss auf die Hypothekenzinsen. Diese sind momentan günstig, was für Hauskäufer und Immobilienbesitzer vorteilhaft sein kann. Trotzdem sollte man vorsichtig sein und alle Aspekte berücksichtigen, bevor man finanzielle Entscheidungen trifft.

Immobilienpreise

Renditeliegenschaften 3)

Beim Blick auf die Renditeimmobilien, insbesondere Mehrfamilienhäuser, zeigt eine von FPRE durchgeführte Analyse interessante Entwicklungen. Seit dem Höhepunkt im April 2022 sind die Preise von Mehrfamilienhäusern bis zum dritten Quartal 2023 in vielen Regionen der Schweiz stabil geblieben oder nur noch leicht rückläufig. Diese Beobachtungen basieren auf den Marktindizes für Renditeimmobilien von FPRE im September 2023.

In den acht von FPRE definierten Regionen ist die Entwicklung der Preise für Mehrfamilienhäuser zum Vorquartal mehrheitlich stabil. Die Preise in den Regionen Jura, Südschweiz, Mittelland und Ostschweiz zeigen kaum Veränderungen, während in Zürich, Basel und am Genfersee leichte Preissenkungen zu beobachten sind. Markant ist der Preisrückgang zum Vorjahresquartal, besonders in der Südschweiz und in Zürich mit rund minus 11,8 Prozent sowie in den Regionen Genfersee und Basel mit je minus 11,0 Prozent.

Marktmieten 4)

Die aktuellen Marktmieten, basierend auf den neuesten Auswertungen von FPRE, zeigen im 3. Quartal 2023 interessante Trends in der Schweiz. Für Neuabschlüsse bei Neubauwohnungen ist im Vergleich zum Vorquartal ein Anstieg zu verzeichnen, während die Mieten bei Altbauwohnungen weitgehend stagnieren. Im Jahresvergleich steigen die Marktmieten in beiden Segmenten, wobei auch Büroflächen schweizweit etwas teurer werden, allerdings mit regionalen Unterschieden.

Die Mieten für Neuabschlüsse bei Neubauwohnungen legten im 3. Quartal 2023 im Vergleich zum Vorquartal um 0,9 Prozent zu. Bei Altbauwohnungen war die Veränderung minimal mit einem Rückgang von 0,1 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahresquartal erhöhten sich die Marktmieten für Neubauwohnungen um 3,6 Prozent und für Altbauwohnungen um 1,3 Prozent.

Regional betrachtet zeigen sich unterschiedliche Entwicklungen. Während in den meisten Regionen die Marktmieten im Jahresvergleich ansteigen, verzeichnet die Südschweiz einen Rückgang – bei Neubauten um 1,2 Prozent und bei Altbauten um 3,5 Prozent. Die stärksten Anstiege bei den Mieten von Neubauten wurden in den Regionen Jura (+6,4%), Basel (+4,2%), Mittelland (+4,0%) und Zürich (+3,9%) beobachtet.

Diese Daten von FPRE geben einen detaillierten Einblick in die Mietentwicklung in der Schweiz und zeigen, dass besonders bei Neubauwohnungen ein anhaltender Trend zu höheren Mieten besteht. Die regionalen Unterschiede sind ebenfalls von Bedeutung, da sie die unterschiedlichen Dynamiken innerhalb des Schweizer Immobilienmarktes widerspiegeln.

Wohneigentum 5)

In der Kategorie des Wohneigentums zeigt eine aktuelle Analyse von FPRE unterschiedliche Entwicklungen bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen im dritten Quartal 2023. Bei Einfamilienhäusern stiegen die Preise in allen Teilsegmenten und Regionen der Schweiz zum Vorquartal, während die Preise von Eigentumswohnungen in den meisten Regionen höchstens stabil blieben.

Die Preise für Einfamilienhäuser erhöhten sich im Durchschnitt um 2,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Besonders auffällig war der Anstieg im mittleren Segment mit 2,9 Prozent. Auch in den unteren und gehobenen Segmenten gab es Preissteigerungen (je 2,2 Prozent). Im Jahresvergleich verzeichneten Einfamilienhäuser einen Preisanstieg von 4,3 Prozent.

Bei den Eigentumswohnungen war insgesamt ein Preisanstieg von 0,7 Prozent zum Vorquartal und 4,5 Prozent zum Vorjahresquartal zu verzeichnen. Der Anstieg konzentrierte sich jedoch hauptsächlich auf das gehobene Segment mit einem Zuwachs von 1,9 Prozent, während das untere und mittlere Segment rückläufige Werte zeigte.

Regional betrachtet waren die stärksten Preisanstiege bei Einfamilienhäusern in den Regionen Ostschweiz (+4,1%) sowie Basel und Zürich (je +3,8%) zu beobachten. Im Gegensatz dazu zeigten Eigentumswohnungen keine vergleichbaren Zuwächse. In der Region Jura stiegen die Preise am stärksten (+1,1%), während in der Südschweiz, im Alpenraum und in der Ostschweiz rückläufige Werte festgestellt wurden.

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Aktuelle Marktbeobachtungen und Einschätzungen

Wir beobachten, dass in der aktuellen Marktsituation vermehrt Eigentümer über den Verkauf ihres Wohneigentums nachdenken. Dies könnte eine direkte Reaktion auf eine Marktlage sein, in der die Preise zwar nach wie vor hoch sind, aber die Nachfrage in bestimmten Segmenten nachzulassen beginnt. Ein wesentlicher Faktor hierfür ist der Anstieg der Zinskosten, insbesondere für diejenigen, die eine SARON-Hypothek abgeschlossen haben.

Die jüngste Steigerung der Zinskosten stellt für viele Immobilienbesitzer, die auf variable Zinsmodelle wie SARON gesetzt haben, eine finanzielle Herausforderung dar. Dies steht im Gegensatz zu denjenigen, die sich vor dem raschen Zinsanstieg für eine Festhypothek entschieden haben. Diese Gruppe kann sich glücklich schätzen, da sie von den derzeitigen Zinssteigerungen nicht unmittelbar betroffen sind und von den damals günstigeren Konditionen profitieren.

In Bezug auf die Entwicklung der Hypothekarzinsen erwarten wir, dass der SARON bis zur zweiten Jahreshälfte 2024 auf etwa 1,50% sinken könnte. Eine solche Entwicklung könnte den Immobilienmarkt positiv beeinflussen, insbesondere im Hinblick auf die Finanzierungskonditionen für potenzielle Käufer und Investoren.

Die Situation auf dem Immobilienmarkt bleibt dynamisch und ist geprägt von regionalen Unterschieden und einem Wandel in den Nachfragetrends. Es ist wichtig, diese Entwicklungen genau zu beobachten, um fundierte Entscheidungen treffen zu können. Unser Team bei Grundgut ist stets bereit, Sie mit unserer Fachkenntnis und Marktexpertise durch diese sich wandelnden Zeiten zu führen und zu unterstützen.

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Quellenangaben:

1) SNB Geldpolitische Lagebeurteilung vom 21. September 2023

2) hypotheke.ch Zinskurve von Hypothekenzinsen

3) FPRE Marktmieten im 3. Quartal 2023

4) FPRE Marktindizes für Renditeimmobilien im 3. Quartal 2023

5) FPRE Wohneigentumspreise im 3. Quartal 2023