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Immobilienbewertung

Die wichtigsten Unterschiede zwischen Marktwert, Verkaufspreis und Belehnungswert - das sollten Sie zur Wertermittlung von Immobilien wissen

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen oder einschätzen, ob der Preis des Ihnen angebotenen Eigenheims fair ist? Das ist gar nicht so einfach, denn Makler und Finanzexperten verwenden ihre eigene Sprache beim Immobilienverkauf. Prüfen Sie daher vor dem Verkauf oder vor der Preisverhandlung, ob die Bewertung der Immobilien angemessen ist. Wir erklären, worauf es ankommt.

 

Die Begriffe Marktwert und Verkaufspreis sind nicht identisch

Der Immobilienmarkt wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Eine grosse Nachfrage an Liegenschaften treibt den Preis in die Höhe, bei nachlassendem Immobilieninteresse sinken sie wieder. Welcher Kaufpreis tatsächlich im notariellen Vertrag steht, wird nicht nur von der Art und Weise der Bebauung und der Grundstückgrösse bestimmt, hier spielen weitere Faktoren eine wichtige Rolle. Als wichtigstes Preiskriterium wird oft die Lage des Grundbesitzes genannt. Der Ausbau der Infrastruktur des Ortes, die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr oder an wichtige Strassen, das Angebot an Arbeitsplätzen und auch landschaftliche Besonderheiten bestimmen den Preis, den ein Interessent bereit ist zu zahlen. Natürlich fliessen sowohl der bauliche Zustand aller Gebäude als auch ihre technischen Ausstattungen in die Wertermittlung der Immobilie insgesamt ein. Zusätzlich werden die örtlichen Marktverhältnisse gewürdigt – so geben etwa Bodenrichtwerte die üblichen Grundstückspreise je Quadratmeter in einer Gemeinde an. Der Marktwert einer Immobilie wird häufig auch als Verkehrswert bezeichnet.

Kurz gesagt - der Marktwert ist der Preis für die Liegenschaft, den ein Käufer zu einem bestimmten Zeitpunkt für eine Immobilie bereit wäre zu zahlen und der gleichzeitig vom Verkäufer als Verkaufsbetrag akzeptiert wird. Diese Betrachtung kann nur eine Momentaufnahme sein, denn die Markteinschätzung durch Kaufinteressenten ändert sich ständig. Viele Besitzer von Immobilien beurteilen den Wert ihres Eigenheims bzw. ihres Grundbesitzes zu hoch. Oft verbinden sie ideelle Werte damit, sind stolz auf raffinierte technische Ausstattung oder auf extravagante Ein- oder Anbauten. Solche lassen sich oft nur schwer wieder materialisieren. Verkäufer sind dann oft enttäuscht, wenn sich in Verkaufsverhandlungen ihre Preisvorstellung nicht umsetzen lässt. Dann heisst es, mit Hoffnung auf eine Marktbesserung mit dem Verkauf zu warten oder eines der geringeren Angebote zu akzeptieren. Ist das Objekt dagegen bei Käufern begehrt, kann es durchaus zu höheren Verkaufsangeboten kommen, als die Schätzung des Marktpreises es vermuten liess. Marktwert und Verkaufspreis sind also nicht zwingend identisch – der Marktwert stammt aus der Wertermittlung der Immobilie, der Verkaufspreis ist die letztendlich vereinbarte Kaufsumme.

Die wichtigsten Bewertungsmethoden im Immobilienhandel

Die Ermittlung des Marktwertes sollte nur von einem Experten vorgenommen werden. Er verfügt über genügend Marktübersicht, kann über eine längere Zeit die Immobilienverkäufe der Region beobachten und auf entsprechende Vergleichszahlen zugreifen. Jede seriöse Bewertung erfordert eine gründliche Besichtigung des Objektes. Ausserdem wird Einsicht in das Grundbuch genommen, um eventuell eingetragene Lasten zu berücksichtigen. Auch Bebauungspläne, Übersichten zu Anschlüssen oder Versorgungsleitungen sowie Konstruktionspläne werden begutachtet. Zur eigentlichen Wertermittlung können mehrere Methoden angewendet werden – je nachdem, um welche Art Liegenschaft es sich handelt.

  • Die Sachwertmethode
    Der Sachwert (oder auch Real-/ Substanzwertmethode genannt) ergibt sich aus dem Neubauwert, zuzüglich der Vorbereitungs- und Umgebungsarbeiten sowie den Nebenkosten und dem Landwert. Wenn das Objekt nicht neu ist und Abnutzungen aufweist, wird der Zeitwert ermittelt.

  • Die Ertragswertmethode
    Die Ertragswertmethode wird in zwei Kategorien unterteilt. Unter der statische Methode fällt die klassische Kapitalisierung. Dabei werden die Mieterträge (Mietzins ohne Heiz- und Nebenkosten) mit einem marktgerechten Zinssatz kapitalisiert. Bei den dynamischen Methoden, der Barwertmethode und der Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF) werden zukünftige, befristete und unregelmässige Aufwände und Erträge der Immobilie auf den Stichtag abgezinst. Die DCF-Methode eignet sich besonders bei Veränderungen wie Umnutzungen oder grosszyklischen Investitionen in der kurz- bis mittelfristigen Betrachtung. Die Ertragswertmethode wird hauptsächlich bei Renditeliegenschaften wie Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeliegenschaften angewendet.

  • Die hedonische Methode
    Die hedonische Methode ist ein Vergleichswertverfahren, die sich auf gehandelte Liegenschaftspreise in der Vergangenheit abstützt. Dabei werden tausende vergleichbare Objekte an vergleichbaren Lagen herangezogen und der Wert statistisch ermittelt. Die Methode hat in der Vergangenheit an grosser Akzeptanz bei Banken, Versicherungen und Immobilienmaklern gewonnen. Die Vorteile der Methode: Sie ist effizient, kostengünstig und in der ganzen Schweiz anwendbar. Eine Besichtigung vor Ort und mühsames Zusammensuchen der Unterlagen ist nicht zwingend notwendig. Ein Ausfüllen eines Fragebogens reicht in der Regel aus.

 

Der Belehnungswert der Finanzitinstitute

Der grösste Teil der Immobilienkäufe wird heute mit Hilfe von Darlehen finanziert. Eine 100-Prozent-Kreditierung ist aber unüblich – die Banken geben keine Hypothek aus, die der Höhe des Verkehrswertes entspricht. Zumindest ein Teil davon muss vom Darlehensnehmer selbst, als sogenanntes Eigenkapital, aufgebracht oder mit weiteren Sicherheiten abgedeckt werden. Die Höhe einer möglichen Hypothek richtet sich nach dem Belehnungswert der Liegenschaft. Häufig findet sich dafür auch der Begriff Beleihungswert. Die Belehnung drückt das Verhältnis zwischen geschätztem Markt- bzw. Verkehrswert und dem Belehnungswert aus und wird daher immer in Prozent angegeben. So beträgt die Belehnung von selbst genutzten Wohnhäusern oder Mehrfamilienhäusern meist zwischen 65 und 80 Prozent des Marktwertes. Gewerbeimmobilien oder Industrieliegenschaften können dagegen häufig nur zu 50 Prozent beliehen werden. Jedes Kreditinstitut hat dabei seine eigene Herangehensweise. Gemäss den Swiss-Banking-Regeln aus dem Jahr 2014 dürfen maximal 80 Prozent des Marktwertes (oder eines allfälligen tieferen Kaufpreises) beliehen werden. Bei der Ermittlung des Belehnungswertes werden die Preisschwankungen im Immobilienmarkt berücksichtigt, ebenso die sich fortsetzende Wertminderung des Objektes sowie die Folgen, die eine mangelnde Zahlungsfähigkeit des Schuldners haben könnte.

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