Wie wird der aktuelle Marktwert einer Immobilie ermittelt?
Der Marktwert einer Immobilie wird anhand verschiedener Kriterien ermittelt. Dazu zählen die Lage und das Objekt selbst.
Die Lage
Bei der Beurteilung der Lage werden folgende Faktoren berücksichtigt:
Die Gemeinde (Grösse, Steuerfuss, Verkehrsanbindungen etc.)
Die Nutzung (Wohn-, Gewerbe- oder Landwirtschaftszone)
Die Attraktivität der Wohnlage innerhalb der Gemeinde (Besonnung, Aussicht, Lärmimmissionen, etc.)
Die Objekterschliessung zum öffentlichen Verkehr, Schulen, Einkauf, etc.
Die Marktlage, respektive das Verhältnis zwischen Nachfrage und Angebot
Das Objekt
Beim Objekt fliessen folgende Aspekte in die Bewertung mit ein:
Grösse der Liegenschaft (Gebäudevolumen und Wohnfläche)
Grundstücksgrösse bei Ein- oder Reiheneinfamilienhaus
Objektart (freistehendes Ein-, Reiheneinfamilienhaus oder Stockwerkeigentum)
Baujahr und Alter
Vorangegangene Renovationen
Ausbaustandard und Qualität
Welche Unterlagen werden für eine Immobilienbewertung benötigt?
Für eine einwandfreie Bewertung werden im Allgemeinen folgende Unterlagen zur Liegenschaft benötigt:
Aktueller Grundbuchauszug
Aktueller Gebäudeversicherungsausweis
Bau- und Zonenordnung
Zonenplan
Planunterlagen zur Liegenschaft
Aufstellung der Renovationen und Investitionen
Mieterspiegel bei Renditenliegenschaft
Nebenkostenabrechnung
Aufzählung nicht abschliessend
Welche Immobilienbewertungsmethoden werden angewendet?
Je nach Objektart und Bewertungsmethode werden folgende Bewertungsmethode angewendet:
Sachwertmethode
Der Sachwert (oder auch Real-/ Substanzwertmethode genannt) ergibt sich aus dem Neubauwert, zuzüglich der Vorbereitungs- und Umgebungsarbeiten sowie den Nebenkosten und dem Landwert. Wenn das Objekt nicht neu ist und Abnutzungen aufweist, wird der Zeitwert ermittelt.
Hedonische Methode
Die hedonische Methode ist ein Vergleichswertverfahren, die sich auf gehandelte Liegenschaftspreise in der Vergangenheit abstützt. Dabei werden tausende vergleichbare Objekte an vergleichbaren Lagen herangezogen und der Wert statistisch ermittelt. Die Methode hat in der Vergangenheit an grosser Akzeptanz bei Banken, Versicherungen und Immobilienmaklern gewonnen. Die Vorteile der Methode: Sie ist effizient, kostengünstig und in der ganzen Schweiz anwendbar. Eine Besichtigung vor Ort und mühsames Zusammensuchen der Unterlagen ist nicht zwingend notwendig. Ein Ausfüllen eines Fragebogens reicht in der Regel aus.
Ertragswertmethode
Die Ertragswertmethode wird in zwei Kategorien unterteilt. Unter der statischen Methode fällt die klassische Kapitalisierung. Dabei werden die Mieterträge (Mietzins ohne Heiz- und Nebenkosten) mit einem marktgerechten Zinssatz kapitalisiert. Bei den dynamischen Methoden, der Barwertmethode und der Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF) werden zukünftige, befristete und unregelmässige Aufwände und Erträge der Immobilie auf den Stichtag abgezinst. Die DCF-Methode eignet sich besonders bei Veränderungen wie Umnutzungen oder grosszyklischen Investitionen in der kurz- bis mittelfristigen Betrachtung. Die Ertragswertmethode wird hauptsächlich bei Renditeliegenschaften wie Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeliegenschaften angewendet.
Residualwertmethode
Auch Rückwärtsrechnung genannt, eignet sich die Residualwertmethode, um unbebaute Grundstücke oder Abbruchobjekte zu bewerten. Hierbei wird nach der Prüfung der maximalen Bebaubarkeit des Grundstückes der Ertragswert oder der mögliche Verkaufserlös eines Neubauprojektes berechnet und die dazu notwendigen Investitionskosten in Abzug gebracht. Daraus ergibt sich der Residualwert oder Landwert des Grundstücks. Diese Methode fordert durch die vielen Parameter und Annahmen grosse Sorgfalt und gute Marktkenntnisse.
Was macht der Bewertungsexperte vor Ort?
Bei der Besichtigung vor Ort beurteilen die Experten detailliert folgende Bewertungsfaktoren:
Zustand der Bausubstanz
Ausbaustandard
Funktionalität
Allfällige Reparaturarbeiten
Nutzungspotential
Lagequalität (Aussicht, Besonnung, Erschliessung, Emmissionen, etc.)
Umgebung (Standard)
Was sollte ein Bewertungsbericht beinhalten?
Die Resultate aus der Besichtigung und der Analyse sollten in einem Bericht festgehalten werden. Ein Immobilienexperte erstellt nach erfolgter Besichtigung ein detailliertes und nachvollziehbares Bewertungsgutachten. Unter anderem umfasst ein Gutachten folgende Punkte:
Detaillierte Angaben zum Auftraggeber, Grundeigentümer und Immobilienschätzer
Auftragsformulierung
Bewertungsgrundlagen
Detaillierter Lagebeschrieb (Makro- und Mikrolage)
Objektbeschrieb
Zustandsanalyse
Analyse Mieterspiegel (bei Renditeobjekt)
Berechnungen und Bewertung
Kommentare zur Bewertung
Fotodokumentation
Beilagen
Tipp
Einen unabhängigen Immobilienbewerter finden Sie unter anderem beim SIV (Schweizer Immobilienschätzer-Verband) oder bei der Bewertungsexperten-Kammer SVIT.
Haben Sie Fragen? Wir sind gerne für Sie da
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